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樓市資金開始向三大都市圈內二三線城市轉移

本新聞文章由 富陽房產網 提供或轉載 文章類型: 樓市快訊         加入時間:2016/4/15 4:42:24

隨著一線城市政策收緊,資金開始向三大都市圈內二三線城市轉移,但投資炒作行為泛濫,東莞和惠州70%的房子被深圳人買走,其中90%是投資客;“環京縣”特別是“北三縣”(三河市、大廠縣、香河縣)房價之所以在一年內翻番,投資客推動是主因。據悉,滬浙蘇投資客已從蘇州、杭州、南京等高房價區域轉向了價格“洼地”的無錫、南通,無錫今年47%的房子被外地人買走。
由于樓市回升主要集中在三大都市圈,意味著虹吸效應強烈,而資金從全國各地涌入三大都市圈,與政府“去庫存”戰略不符。據國家統計局的數據,2月全國商品房待售面積、施工面積分別增加3.6億平方米、2000萬平方米,預示著“去庫存”壓力仍較大。預計未來還會有抑制性政策出臺,市場上攻的預期隨之逆轉。
對一線城市,如政策趨緊的滬深兩市,成交量“腰斬”式回調,趕政策“末班車”是重要原因,如非戶籍社保“1年改3年”的深圳,“新政”前二手房成交翻了3倍,需求過度釋放,造成新政后需求萎縮。而事實上滬深樓市“新政”力度并不大,以兩市均上調非戶籍人口社保繳納門檻為例,由于2011年以來強制社保繳納,上海和深圳涉及人群分別僅27%和10%。因此,樓市大幅回調,源于前期投資炒作需求爆發、房價上漲過快、換房需求釋放殆盡、剛需退出,導致市場在高位時神經脆弱,政策效應(如打擊首付貸)和回調疊加改變了上漲預期。
預計,一線城市樓市此輪回調期將超過6個月,累計成交量同比跌幅在30%至50%,房價將回調10%至20%;重點二三線城市庫存消耗過快,庫存周期已降至4至6個月,受益于一線城市需求溢出、“去庫存”利好,而短期內補庫存可能性不大,平穩向上是下半年大趨勢;其他二三四線城市,由于庫存龐大,“去庫存”依舊是主基調,加上地方政府對樓市的依賴、扶持力度也大,行情很可能不溫不火。
從中長期看,轉型期需要寬松的貨幣環境,制造業“去產能、去杠桿”需要居民“加杠桿”,熨平制造業波動導致經濟下滑、系統性金融風險。當貨幣寬松疊加居民“加杠桿”,樓市景氣回升是國際慣例。再加上實體經濟不景氣,充裕的社會資金始終在尋找避難所,而重點城市樓市是為數不多的安全資產。因而,中長期內,重點城市樓市依舊看好。

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